ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านและที่ดิน: ผู้ซื้อกับผู้ขายต้องจ่ายอะไรบ้าง

หลายคนเตรียมแค่เงินดาวน์หรือราคาขาย แต่ลืมว่าวันโอนมีค่าใช้จ่ายและภาษีอีกหลายรายการ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้ล่วงหน้าเพื่อไม่ให้ตกใจในวันโอน

ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง

• ค่าธรรมเนียมการโอน

• ค่าจดทะเบียนจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร)

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง)

ค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าประเมินราคา ค่าประกันอัคคีภัย ค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายค้างชำระของคอนโด

อธิบายแต่ละรายการ

ค่าธรรมเนียมการโอน

• ตามปกติคิด 2% ของราคาประเมิน ตัวอย่างที่แหล่งข้อมูลยกไว้คือ ที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท ค่าธรรมเนียม 40,000 บาท thansettakijthansettakij

• ตามธรรมเนียมมักตกลงแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง แต่ต่อรองได้ในสัญญา

• กรณีโอนพิเศษ เช่น พ่อแม่โอนให้ลูก คิด 0.5%

ค่าจดจำนอง (ผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร)

• อัตราปกติ 1% ของวงเงินจำนอง เช่น วงเงิน 2,000,000 บาท เท่ากับ 20,000 บาท

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขายจ่าย)

• คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเฉลี่ยตามปีที่ถือครอง คิดภาษีแบบขั้นบันได แล้วคูณกลับเป็นยอดรวม คำนวณเองยาก แนะนำให้ผู้อ่านให้เจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินคำนวณให้

ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs อากรแสตมป์ (ผู้ขายจ่าย เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง)

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ใช้เมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี สำหรับบ้านที่ปลูกพร้อมที่ดิน ใช้เมื่อมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี

• อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ใช้กับทรัพย์ที่ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

ย้ำว่าถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

ตัวอย่างคำนวณ
อิงตัวอย่างจากแหล่งข่าว: ราคาซื้อขาย 2,000,000 บาท ราคาประเมิน 1,800,000 บาท

• ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน เท่ากับ 36,000 บาท

• ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 66,000 บาท

• ถ้าถือครองเกิน 5 ปี อากรแสตมป์ 0.5% เท่ากับ 10,000 บาท

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต้องคำนวณตามสูตรของกรมสรรพากร (แยกตามผู้ขายแต่ละราย)

ใครจ่ายอะไร

• ผู้ขายโดยทั่วไป: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์, ค่าส่วนกลางค้างชำระ (คอนโด)

• ผู้ซื้อโดยทั่วไป: ค่าจดจำนอง, ค่าประเมินราคาและค่าประกันตามเงื่อนไขธนาคาร

• ค่าธรรมเนียมการโอน: ตกลงกันได้ ส่วนใหญ่แบ่งครึ่ง

ข้อนี้เป็นธรรมเนียมที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย จึงควรเขียนให้ชัดตั้งแต่ตอนทำสัญญา

มาตรการลดค่าโอนที่ใช้อยู่ตอนนี้

• ครม. เห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 ครอบคลุมบ้านและคอนโดที่เข้าเงื่อนไข posttoday

• เงื่อนไขสำคัญ: ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ถ้ารายการใดรายการหนึ่งเกิน จะไม่ได้รับสิทธิลดหย่อน thansettakij

• เรื่องที่ควรตรวจก่อนเผยแพร่: มาตรการนี้ใช้กับ "ที่อยู่อาศัย" ที่ดินเปล่าอาจไม่เข้าเงื่อนไข ควรเช็กรายละเอียดกับกรมที่ดินเชียงใหม่

• ใส่หมายเหตุว่ามาตรการมีกำหนดเวลา และอาจเปลี่ยนแปลงได้

เคล็ดลับเตรียมตัวก่อนวันโอน

1. ขอคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นจากสำนักงานที่ดินหรือนายหน้าล่วงหน้า

2. ตกลงเรื่องใครจ่ายค่าธรรมเนียมในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด

3. เตรียมเช็คหรือเงินโอนให้ตรงกับยอดที่ต้องจ่ายแต่ละรายการ

4. ผู้ขายตรวจระยะเวลาถือครองและวันที่ย้ายชื่อในทะเบียนบ้าน เพราะมีผลต่อภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์

5. ผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร ถามธนาคารเรื่องค่าประเมินและประกันก่อน

ถ้าไม่แน่ใจ ปรึกษานายหน้าหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน

Shori Asset Group พร้อมให้คำปรึกษาเรื่องซื้อ ขาย และตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยให้การตัดสินใจของคุณชัดเจนและปลอดภัยมากขึ้น