เชียงใหม่มีชาวต่างชาติสนใจมาอยู่อาศัยและลงทุนมาก แต่กฎหมายไทยแบ่งชัดว่า "คอนโดซื้อได้" ส่วน "บ้านพร้อมที่ดิน" ยังเป็นเรื่องซับซ้อน ตอบสั้น ๆ ก่อนว่า ซื้อคอนโดได้ภายใต้โควตา ส่วนที่ดินโดยทั่วไปต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ แต่มีทางเลือกอื่นที่ถูกกฎหมาย
ต่างชาติซื้อคอนโดได้ ภายใต้โควตา 49%
โควตามาจากมาตรา 19 ทวิ ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดว่าต่างชาติที่มีสิทธิถือครองรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารที่จดทะเบียน ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของคนไทย
คิดจากพื้นที่ขายทั้งหมด ไม่ใช่จำนวนห้อง และนับแยกเป็นรายอาคาร
ยกตัวอย่างง่าย ๆ: คอนโดมีพื้นที่ขายรวม 10,000 ตารางเมตร ต่างชาติถือครองรวมกันได้สูงสุด 4,900 ตารางเมตร
ข้อควรรู้ก่อนซื้อ: ต้องเช็กโควตาคงเหลือของโครงการกับนิติบุคคลหรือสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ ผู้ซื้อต้องมีคุณสมบัติตามมาตรา 19 และตามที่ผมทราบ เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนเข้าจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศพร้อมเอกสารยืนยันจากธนาคาร
ที่จอดรถ: มีแหล่งข้อมูลระบุว่า หากที่จอดรถมีโฉนดแยก จะนับรวมในสัดส่วนต่างชาติด้วย ตามแนวทางกรมที่ดินปี 2025
ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ไหม
โดยหลักทั่วไป ต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้
ข้อยกเว้นที่มีในกฎหมายปัจจุบัน คือการลงทุนตามเงื่อนไขพิเศษ ซึ่งมีข่าวระบุว่า รัฐมีแนวทางเปิดให้ต่างชาติลงทุน 40 ล้านบาทเพื่อซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ 1 ไร่ ตรงนี้ควรเขียนว่าเป็นแนวทางที่มีการประกาศ และให้ตรวจสถานะล่าสุดก่อนใช้
กรณีสร้างบ้านบนที่ดินเช่า: ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ตัวบ้านได้ แต่ที่ดินยังเป็นของเจ้าของเดิม ต้องทำสัญญาให้รัดกุม
ทางเลือกที่นิยมใช้กัน
ซื้อคอนโดในโควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ได้เต็มที่)
เช่าที่ดินระยะยาว: ตามกฎหมายปัจจุบันเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 30 ปี และต่ออายุได้ตามสัญญา (ข้อนี้เป็นความรู้ทั่วไปของผม ควรให้ทนายยืนยัน) ส่วนข้อเสนอเช่า 99 ปี ยังเป็นเพียงข้อเสนอ ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2026
สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งเป็นสิทธิตามกฎหมายแพ่งที่ต่างชาติใช้ได้ แต่ต้องจดทะเบียนอย่างถูกต้อง
ให้ต่างชาติร่วมลงทุนผ่านบริษัทไทย ต้องเตือนชัดเจนเรื่องความเสี่ยงของการใช้ "นอมินี" ซึ่งผิดกฎหมายหากเป็นการหลบเลี่ยง
ข่าวการแก้กฎหมายที่กำลังถูกพูดถึง (ต้องระวังเป็นพิเศษ)
มีรายงานว่ารัฐอยู่ระหว่างแก้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ร.บ.อาคารชุด และประมวลกฎหมายแพ่งฯ เพื่อขยายสิทธิซื้อคอนโดจาก 49% เป็น 70-80% และเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบในโครงการจัดสรรราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป
ขณะที่อีกข่าวระบุว่ารัฐยังขอคงโควตาต่างชาติซื้อคอนโดไม่เกิน 49% ข้อมูลจึงยังไม่นิ่ง
ข้อมูลล่าสุดที่ผมตรวจพบระบุว่า ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2026 โควตา 49% ยังเป็นกฎหมายอยู่ และยังไม่มีการแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด ผมยังไม่พบหลักฐานว่ามีการประกาศใช้หลังจากนั้น ก่อนเผยแพร่ควรเช็กสถานะล่าสุดอีกครั้ง
เชียงใหม่ในมุมตลาด (สั้น ๆ)
มีข้อมูลว่าชาวต่างชาติหลายสัญชาติซื้อห้องชุดในเชียงใหม่ เช่น ชาวจีนซื้อห้องชุดในกรุงเทพฯ ชลบุรี และเชียงใหม่ และชาวเมียนมาซื้อในกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และเชียงใหม่ ใช้เป็นส่วนเสริมให้บทความดูมีน้ำหนัก ไม่ต้องใส่ตัวเลขเยอะ
Checklist ก่อนต่างชาติซื้อคอนโด (เขียนเป็นข้อ ๆ)
ตรวจโควตาต่างชาติคงเหลือของโครงการ
ตรวจเอกสารสิทธิ์และนิติบุคคลอาคารชุด
ตรวจสถานะผู้ขาย ว่ามีภาระผูกพันหรือไม่
เตรียมการโอนเงินจากต่างประเทศตามขั้นตอนธนาคาร
ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ชัดเจน
ทำสัญญาโอนที่สำนักงานที่ดิน
ปรึกษาทนายความที่มีประสบการณ์ด้านลูกค้าต่างชาติ
สรุปว่า "คอนโดซื้อได้ ที่ดินมีข้อจำกัด แต่มีทางเลือก" แล้วชวนปรึกษาทีม Shori Asset Group สำหรับการเลือกโครงการและประสานงานกับทนายความข้อความท้ายบทความ: ข้อมูลเพื่อการให้ความรู้เบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย กฎหมายอาจเปลี่ยนแปลง กรุณาตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือทนายความก่อนตัดสินใจ อัปเดตล่าสุด: พฤศจิกายน 2569
Shori Asset Group พร้อมให้คำปรึกษาเรื่องซื้อ ขาย และตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยให้การตัดสินใจของคุณชัดเจนและปลอดภัยมากขึ้น