หลายคนเตรียมแค่เงินดาวน์หรือราคาขาย แต่ลืมว่าวันโอนมีค่าใช้จ่ายและภาษีอีกหลายรายการ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้ล่วงหน้าเพื่อไม่ให้ตกใจในวันโอน
ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าจดทะเบียนจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
ค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าประเมินราคา ค่าประกันอัคคีภัย ค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายค้างชำระของคอนโด
อธิบายแต่ละรายการ
ค่าธรรมเนียมการโอน
ตามปกติคิด 2% ของราคาประเมิน ตัวอย่างที่แหล่งข้อมูลยกไว้คือ ที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท ค่าธรรมเนียม 40,000 บาท thansettakijthansettakij
ตามธรรมเนียมมักตกลงแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง แต่ต่อรองได้ในสัญญา
กรณีโอนพิเศษ เช่น พ่อแม่โอนให้ลูก คิด 0.5%
ค่าจดจำนอง (ผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร)
อัตราปกติ 1% ของวงเงินจำนอง เช่น วงเงิน 2,000,000 บาท เท่ากับ 20,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขายจ่าย)
คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเฉลี่ยตามปีที่ถือครอง คิดภาษีแบบขั้นบันได แล้วคูณกลับเป็นยอดรวม คำนวณเองยาก แนะนำให้ผู้อ่านให้เจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินคำนวณให้
ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs อากรแสตมป์ (ผู้ขายจ่าย เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ใช้เมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี สำหรับบ้านที่ปลูกพร้อมที่ดิน ใช้เมื่อมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ใช้กับทรัพย์ที่ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
ย้ำว่าถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
ตัวอย่างคำนวณ
อิงตัวอย่างจากแหล่งข่าว: ราคาซื้อขาย 2,000,000 บาท ราคาประเมิน 1,800,000 บาท
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน เท่ากับ 36,000 บาท
ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 66,000 บาท
ถ้าถือครองเกิน 5 ปี อากรแสตมป์ 0.5% เท่ากับ 10,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต้องคำนวณตามสูตรของกรมสรรพากร (แยกตามผู้ขายแต่ละราย)
ใครจ่ายอะไร
ผู้ขายโดยทั่วไป: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์, ค่าส่วนกลางค้างชำระ (คอนโด)
ผู้ซื้อโดยทั่วไป: ค่าจดจำนอง, ค่าประเมินราคาและค่าประกันตามเงื่อนไขธนาคาร
ค่าธรรมเนียมการโอน: ตกลงกันได้ ส่วนใหญ่แบ่งครึ่ง
ข้อนี้เป็นธรรมเนียมที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย จึงควรเขียนให้ชัดตั้งแต่ตอนทำสัญญา
มาตรการลดค่าโอนที่ใช้อยู่ตอนนี้
ครม. เห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 ครอบคลุมบ้านและคอนโดที่เข้าเงื่อนไข posttoday
เงื่อนไขสำคัญ: ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ถ้ารายการใดรายการหนึ่งเกิน จะไม่ได้รับสิทธิลดหย่อน thansettakij
เรื่องที่ควรตรวจก่อนเผยแพร่: มาตรการนี้ใช้กับ "ที่อยู่อาศัย" ที่ดินเปล่าอาจไม่เข้าเงื่อนไข ควรเช็กรายละเอียดกับกรมที่ดินเชียงใหม่
ใส่หมายเหตุว่ามาตรการมีกำหนดเวลา และอาจเปลี่ยนแปลงได้
เคล็ดลับเตรียมตัวก่อนวันโอน
ขอคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นจากสำนักงานที่ดินหรือนายหน้าล่วงหน้า
ตกลงเรื่องใครจ่ายค่าธรรมเนียมในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด
เตรียมเช็คหรือเงินโอนให้ตรงกับยอดที่ต้องจ่ายแต่ละรายการ
ผู้ขายตรวจระยะเวลาถือครองและวันที่ย้ายชื่อในทะเบียนบ้าน เพราะมีผลต่อภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
ผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร ถามธนาคารเรื่องค่าประเมินและประกันก่อน
ถ้าไม่แน่ใจ ปรึกษานายหน้าหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน
Shori Asset Group พร้อมให้คำปรึกษาเรื่องซื้อ ขาย และตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยให้การตัดสินใจของคุณชัดเจนและปลอดภัยมากขึ้น